주택연금은 집값이 얼마까지 가입되나요?
공시가격 기준으로 상한이 있습니다. 시세가 아닙니다.
부부 합산 12억 원가입 연령 만 55세 이상 · 부부 중 한 분 기준시세가 아니라 공시가격
가입 가능 여부는 부부가 가진 주택의 공시가격 등을 합쳐 판단합니다. 공시가격이 없는 주택은 시가표준액 등 공사가 정한 대체가격을 적용하므로 공사에 확인해야 합니다. 시세가 상한을 넘어도 공시가격이 기준 이하면 가입할 수 있습니다. 이때 집 한 채가 아니라 부부가 가진 주택을 모두 합친 가격을 봅니다. 배우자 명의 주택도 들어갑니다.
집이 두 채라 합치면 12억 원이 넘는 부부 — 다주택자라도 합산 가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있습니다. 합산해서 12억 원을 넘는 2주택자는 연금을 처음 받은 날부터 3년 안에 담보로 잡히지 않은 집을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 집이 세 채 이상이면 이 조건이 그대로 적용되지 않으니 공사에 따로 물어보세요.
공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 바로 조회됩니다.
명의도 먼저 봅니다. 자녀나 형제 등 제3자 소유 주택은 담보로 쓸 수 없습니다(공사 담보 제공 안내). 부부 공동소유라면 각자의 서류가 더 필요합니다(공사 제출서류 안내). 등기에 자녀 지분이 섞여 있다면 이 안내만으로 가능 여부를 정할 수 없으니 등기부를 들고 관할 지사에 물어보세요.
얼마를 받나월 수령액은 시세·공시가격·감정평가액 등을 정해진 순서로 적용해 계산합니다
월 수령액은 공사가 적용하는 주택가격과 부부 중 더 젊은 분의 나이, 지급방식으로 계산합니다. 인터넷시세가 있으면 정해진 순서로 적용하며, 최저층은 하한평균가를 씁니다. 시세가 12억 원을 넘어도 월지급액 계산에는 12억 원까지만 반영합니다(공사 예상연금조회 안내). 가입 가능 여부를 볼 때 쓰는 공시가격과 다르니, 공시가격으로 계산한 금액을 실제 수령액으로 생각하면 안 됩니다.
| 가입할 수 있나 | 매달 얼마인가 | |
|---|---|---|
| 보는 값 | 부부가 가진 주택의 공시가격 등 합계 | 공사가 적용한 주택가격, 더 젊은 분의 나이, 지급방식 |
| 가격 자료 | 공시가격, 없으면 시가표준액 등 | 한국부동산원 인터넷시세 → KB 인터넷시세 → 공시가격(없으면 시가표준액) → 최근 6개월 안의 협약 감정평가액 순서 |
| 12억 원의 뜻 | 넘으면 가입 조건을 따로 봅니다 | 시세가 넘어도 12억 원까지만 계산합니다 |
신청인이 원하면 자기 비용으로 감정평가액을 우선 적용할 수 있습니다. 다만 감정평가를 한다고 반드시 더 받는 것은 아니니, 비용과 예상액을 먼저 물어보세요. 같은 집값과 지급방식이라면 가입 나이가 높을수록 월지급액이 많아집니다. 다만 종신형의 실제 총수령액과 수령기간은 언제 가입하느냐만으로 확정할 수 없습니다.
대출이 남아 있으면주택담보대출이 있어도 잔액과 인출한도부터 봅니다
대출이 있다는 이유만으로 포기할 일은 아닙니다. 주택담보대출 상환용은 대출한도의 50% 초과~90% 이하를 한 번에 인출해 갚는 방식입니다. 집값의 90%가 아니라 대출한도의 90%입니다(공사 대출상환방식 공고). 은행 외에 저축은행·보험사 담보대출과 보금자리론·디딤돌대출도 상환 범위에 들어가지만 개인 간 대여금 등은 제외합니다. 잔액이 일시인출한도를 넘으면 초과분은 따로 갚아야 합니다(공사 자주 묻는 질문).
가입한 뒤 이사하면정액형도 이사하면 월 수령액이 달라질 수 있습니다
같은 집을 담보로 유지하는 정액형은 시세가 오르내려도 월지급액이 바뀌지 않습니다. 이사로 담보주택을 바꾸면 공사 승인과 재평가를 거쳐 금액이 달라질 수 있습니다.
새 집의 공시가격 등은 조건변경 승인일 기준으로 12억 원 이하이거나 기존 집 이하여야 합니다. 일반주택·노인복지주택·오피스텔 사이의 유형 변경은 허용되지 않고, 이사 뒤 월지급액은 늘 수도, 같을 수도, 줄 수도 있습니다(공사 자주 묻는 질문). 그래서 새 집을 계약하기 전에 담보 변경이 되는지부터 지사에 물어야 합니다.
상담 전에 주소와 대출 내역을 준비하세요
부모님 대신 자녀가 정보를 모으는 일과 약정·담보 제공을 대신하는 일은 다릅니다. 공사는 소유자 기준으로 서류를 준비하고 부부가 모두 방문하도록 안내합니다(공사 제출서류 안내). 의사능력이나 행위능력이 부족한 경우에는 성년후견제도 활용을 안내합니다(공사 가입요건 안내).
미리 알아 둘 것은 주소·주택유형·층·면적, 부부 생년월일, 등기상 소유관계, 대출 금융기관과 잔액, 담보설정 내역, 임대보증금 유무입니다. 서류는 부부 등본·초본, 가족관계증명서, 등기권리증, 신분증이 안내돼 있고 선순위 대출이 있으면 금융거래확인서가 더 필요합니다. 담보 방식과 소유관계에 따라 달라지고 행정정보 공동이용으로 생략되는 서류도 있으니 발급 전에 지사에 물어보세요. 상담에서는 이렇게 물으면 됩니다.
- 우리 집에 적용한 가격 자료와 기준일은 무엇인가요?
- 감정평가를 선택하면 비용과 예상액이 어떻게 달라지나요?
- 대출 상환에 쓸 수 있는 금액, 따로 마련할 부족액, 상환 뒤 월지급액은 각각 얼마인가요?
- 공동명의라면 부부가 각각 낼 서류와 생략되는 서류는 무엇인가요?
- 이사할 계획이 있다면 담보 변경이 가능한지, 상환액·추가 보증료·월지급액은 어떻게 되나요?
가입을 정하기 전에 주택연금 단점과 중간에 해지할 때도 함께 보세요.
문의 한국주택금융공사 1688-8114 · 주택 소재지 관할 지사. 가격 자료와 지급표, 대출 잔액, 이사 조건은 신청하는 시점에 바뀔 수 있으니 그때 다시 확인하세요.
2026-11-03 갱신: 가입 심사와 월지급액 계산의 가격 차이, 기존 대출 상환 한도, 공동명의·이사 변수, 상담 전 준비와 질문을 더했습니다(수치 변경 없음).
이 답의 업데이트
- 2026년 11월 3일보강
주택연금 가입 한도 — 가입 심사와 월지급액 계산에 쓰는 가격의 차이, 기존 대출을 갚을 수 있는 한도, 공동명의와 이사 때 달라지는 점, 상담 전 준비와 질문을 더했습니다.
- 2026년 10월 24일정정
주택연금 가입 상한 — 공시가격 12억 원은 부부가 가진 주택을 합친 금액이라는 점, 월지급금은 공시가격이 아니라 시세·감정평가액과 부부 중 젊은 사람의 나이로 정한다는 점을 바로잡았습니다. 2026년 6월 신규 가입부터 생긴 실거주 예외도 더했습니다.